住宅ローンの審査に利用される審査金利と返済負担率って?

      2016/05/26


住宅ローンを利用して住宅の購入を検討する場合、住宅ローンはいくらまで借りられるのか気になるところです。銀行の窓口に行けば教えてもらうことができますが、審査金利や返済負担率を知ることができれば自分で計算することもできます。

審査金利や返済負担率とはどのようなもので、借入可能額を計算するためにはどのような計算をすると良いのでしょうか?

住宅ローンの審査金利とは

住宅ローンは、金融機関毎に設定されている審査金利というものがあります。審査金利とは、年収による住宅ローンの借入額の上限を決める際に計算される金利のことです。

審査金利は個別に設定されていることもありますし、10年固定金利の店頭金利であったり、実際に融資することになる住宅ローンの店頭金利であったりすることもあります

一般的に審査金利は3%~4%程度で設定されることが多いです。都市銀行であれば4%に近く、地方銀行であれば3%に近い設定が多いでしょう。

また、フラット35はその月の融資金利が審査金利となります。2016年5月の金利が1.08%と例外的に安い設定となっているため、少ない年収で多く借りようと思えばフラット35が適していることが分かります。

住宅ローンの返済負担率とは

住宅ローンの審査において、年収から借入額の上限を決めるために審査金利以外にもう1つ、利用する必要があるのが返済負担率です。返済負担率とは年収の内何%までならローンの支払いに回して良いのかを計算するものです。

返済負担率の設定も銀行によって異なります。以下に、主な都市銀行とフラット35の審査金利と返済負担率を表にまとめました。(2016年5月現在)

審査金利 200万円~ 300万円~ 400万円~ 700万円~
みずほ銀行 3.90% 不可 35% 40% 45%
MUFJ 4.25% 35% 40%
三井住友銀行 4% 不可 30% 35%
フラット35 1.08% 30% 35%

例えば、みずほ銀行であれば年収500万円の人は500万円×40%=200万円までならローンの支払いに充てて大丈夫、という計算をします。

この返済負担率には他のローンの支払いも計算に入れます。例えば、自動車ローンを組んでいて毎月3万円支払っているのであれば3万円×12カ月=36万円を差しひいた164万円までが住宅ローンの返済に利用できます。

年収から借入額の上限を求める計算式

年収から借入額の上限を求めるには、審査金利と返済負担率を利用して以下のように計算します。

(年収500万円の人が、みずほ銀行で35年の住宅ローンを組むと仮定)

①返済可能額を求める

年収  ×  返済負担率  =  年間返済可能額  ÷  12  =  月々返済可能額
500万円 35% 200万円 16.7万円

②審査金利を用いて借入期間35年、借入額100万円の月々返済額を求める

みずほ銀行の審査金利3.9%、借入期間35年、借入額100万円の月々返済額=4,367円

(返済額の計算は、インターネットサービスを利用して計算することもできます。)

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do#.

住宅金融支援機構:返済プランシミュレーション

③借入可能額を求める

①   月々の返済額  ÷  ②審査金利返済額  ×  100万円 借入可能額
16.7万円 4,367円 100万円 3,816万円

みずほ銀行で年収500万円の人が、35年の住宅ローンを借りる場合で、他のローンがない場合には3,816万円までであれば借りられることが分かりました。

一般的に、都市銀行の基準は厳しく設定されているので都市銀行で算出された借入可能額であれば他の金融機関でも安心して利用できます。逆に都市銀行で条件を満たさない場合は地方銀行やフラット35の利用を検討してみると良いでしょう。

他のローンで借入をしている場合の注意点

先にお伝えしたように、住宅ローン以外に借入がある場合はその支払いを加算する必要があります。年収に余裕がない場合には可能な限り住宅ローンの借入前に一括返済してしまった方が良いです。

なお、審査の段階では完済の予定とだけ伝えれば大丈夫なので安心してください。

カードローンの枠に注意

カードローンの場合気をつけていただきたいのが、基本的に「実際に借入をしている額」ではなく、「借入極度額」を見られてしまうので注意が必要です。

キャッシング可能なクレジットカードなど、複数所有している場合は場合によっては解約してしまうことも検討しましょう。


 

住宅の購入において住宅ローンを利用する場合、住宅ローンの借入可能額が分からなければ購入する住宅の価格帯も定めることができません。審査金利や返済負担率を利用して借入可能額を計算する方法を覚えて、だいたいの借入可能額を把握できるようにしておきましょう。

 - 住宅ローン基礎知識