リバースモーゲージローンってどんなもの?

      2016/07/27

リバースモーゲージローンってどんなもの
リバースモーゲージというローンを知っているでしょうか。

リバースモーゲージローンは持ち家を担保にして融資を受ける返済不要の高齢者向けローンで、年金しか収入のない高齢者でも利用できることから、公的年金への信頼低下や医療費負担の増大など老後生活の困難さから注目を集めています。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは主に高齢者向けのローンで、持ち家を担保として融資を受け、生きている間は借りたお金を返済する必要がなく、亡くなった際に担保を売却してローンを完済するものです。

一般的に高齢者世帯は収入が年金に限られてしまい、住宅ローンや自動車ローンといったローンを組むことができませんが、リバースモーゲージを利用すれば、持ち家という資産を手放すことなく、その価値を活かしてお金を借りることができる点にメリットがあります。

昨今では、地方銀行や信託銀行を中心に取扱いは少しずつ増えてきており2013年にはみずほ銀行、2014年には三菱東京UFJ銀行、2015年には三井住友銀行が参入し、3大メガバンクが出揃いました。

利払型と枠内引出自由型

リバースモーゲージには金融機関によってさまざまな仕組みが存在しますが、その中でも利払型と枠内引出自由型が主流です。

利払型は、一般の住宅ローンやリフォームローンと同様、まとまった資金の融資を受けます。融資を受けた後は元金は返済する必要がありませんが毎月利息を支払っていく必要があります。

枠内引出自由型は、3,000万円等設定された枠のカードローンが作成され、いつでも引出できるタイプのものです。
このタイプでは利息は借入残高に組み入れらるため存命中には一切返済不要となります。

リバースモーゲージの担保評価

リバースモーゲージは路線価や公示地価評価の7割~8割程度の額での融資となるのが一般的で、土地の評価のみが対象となるため思ったより担保評価が出なかった・・・と感じる方も多いようです。

しかし、リバースモーゲージは債務者が亡くなった後には銀行に没収される、というものではなく相続人が主体となって売却を進めていくものです。売却金で残債を完済できなければ残債は相続人に引き継がれ、また完済できて売却益が出た場合にもその利益が相続人に引き継がれます。

こうした仕組みを考えれば、担保評価が低めに設定されているのも納得できるのではないでしょうか。

リバースモーゲージの注意点

リバース

リバースモーゲージには注意点もあります。

リバースモーゲージは、持ち家を担保に出すことで生きている間は借りたお金を返済する必要がなくなりますが、亡くなった後には持ち家を売却して一括返済する仕組みのため、当然のことながら子供に家を残すことはできません。

また、リバースモーゲージを夫婦二人世帯で利用する場合に、主債務者死亡時に残された夫や妻に家が引き継がれるものとそうでないものがあり、後者の場合には残された夫や妻がいるのにも関わらず持ち家を売却して一括返済しなければなりません。

リバースモーゲージには長生きリスクがある

リバースモーゲージは債務者の存命中は返済を要しないローンですが、ローン借入時から数年~数十年経つと担保として提供した持ち家の評価額が下がってしまうことがあります。

評価が下がり、担保割れを起こしてしまった時には最悪融資が打ち切られ、亡くなる前に一括返済を求められるケースもあるので注意が必要です。

また、リバースモーゲージ貸付限度額いっぱいまで借りた後も長生きすると、それ以上お金を借り入れすることができないばかりか、借り入れた分の利息だけを支払い続けなければならないという「長生きリスク」が存在します。

「返済不要」のローンだからこそ、こうしたリスクについて事前にしっかり理解しておくことが大切です。

今後リバースモーゲージは発展するか

リバースモーゲージは知名度が高いとは言えず、またその利用も高い地価の付きやすい都心での利用が中心です。

とはいえ、実際には利用が55歳以上の高齢者に限られ、また担保として権利形態も所有権に限られ、借地権には及ばないなど大きな拡がりが見られないのが現状です。

こうした現状から、リバースモーゲージを利用するより生前に持家を売却して老人ホームやより小さな住宅に住替えるなどした方がお得なケースもあります。

リバースモーゲージ利用の際は売却査定も検討してみよう

リバースモーゲージの担保評価は、リバースモーゲージを利用する金融機関が独自にその査定を行い、評価額は金融機関によって異なります。

思ったより評価額がつかないこともあるのでリバースモーゲージ利用の際には通常の不動産売却査定も併せて行い、売却資金で新たな住処を探すことも検討すると良いでしょう。

 


 

リバースモーゲージは金融機関によって取扱いが異なるため、利用の前には詳細についてしっかり確認しておくことが大切です。
また、現状ではまだまだ利用が限られていますが、2015年には3大メガバンクが利用を開始するなど今後の発展も予想されます。

将来を含めて、資産の有効活用の1つの手段として、利用を検討してみてはいかがでしょうか。

 - 住宅ローン基礎知識