中古住宅の住宅ローンについて徹底解説

      2016/07/12

中古住宅の住宅ローンについて徹底解説
最近では中古住宅の購入を検討する方も多くなってきています。
中古住宅を購入する時に利用する住宅ローンは基本的には新築のものと同じですが、中古住宅特有の注意点もあります。

今回は中古住宅の住宅ローンについてお伝えします。

中古住宅と新築住宅の住宅ローンの違い

住宅ローンは中古住宅の購入にも利用することができますが、中古住宅で利用する住宅ローンも新築の住宅ローンと基本的には同じものを利用します。

例えば、みずほ銀行の住宅ローンは以下のようになっています。

ご利用いただける方 ・満20歳以上71歳未満で最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方
・みずほ銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方
・安定した収入のある方
・保証会社の保証を受けられる方
資金使途 ・本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築・増築・改装資金
・住宅取得にかかる諸経費
借入金額 50万以上1億円以内
お借入期間 1年以上35年以内

中古住宅は借入期間に注意が必要資金使途は本人居住用の土地・住宅の購入となっており、中古住宅の購入にも利用できることが分かります。保証会社や団体信用生命保険など、その他の条件も基本的に新築と中古の住宅ローンは同じものです。

mizuho

上記住宅ローンの借入期間については1年以上35年以内となっています。

新築住宅の場合築年数が長ければ長い程返済額が少なくなるため、借りやすくなりますが中古住宅の場合は違います。

住宅ローンは購入する土地と建物に担保を設定するローンなので、ローンの審査項目には住宅の担保評価も入っています。古い住宅や状態の悪い住宅だと、35年ではなく25年など短い期間でしか借入できない場合もあるので注意が必要です。

また、同じ理由で借入額についても建物の状態によっては満額借りられない場合があります。

中古住宅ローンはリフォームまでできるかどうかを確認する

中古住宅購入では、購入後リフォームを検討していることも多いですが、リフォーム費用まで住宅ローンの借入額に含められるものとそうでないものがあります。

みずほ銀行の住宅ローンの資金使途を見てみると以下の項目に利用できるようになっています。

火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引 越費用、修繕積立金、リフォーム費用、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金

この場合、例えば住宅購入に2,500万円、リフォームに500万円として総額3,000万円の住宅ローンを借入することも可能です。

リフォームローンとどっちが良いか?

一方、住宅購入資金とは別にリフォーム費用をリフォームローンで借入することもできます。リフォームローンは通常無担保で金利が2%~3%程度と高く、借入期間は10年~15年、借入額500万円~1,000万円程度となっています。

金利は住宅ローンと比べると高いものの、借入期間が短く返済額は大きくなるものの利息の総返済額は少なくなります。

例えば、金利1%で3,000万円の住宅ローンを借りる場合と、金利1%で2,500万円と金利2.5%のリフォームローン500万円借りる場合とで比べてみます。

住宅ローン3,000万円 住宅ローン2,500万円
リフォームローン500万円
住宅ローン
月々返済額
(35年/金利1%)
84,685円 70,571円
リフォームローン
月々返済額
(10年/金利2.5%)
- 47,134円
月々返済合計額 84,685円 1~10年目117,705円
11~35年目70,571円
総返済額 35,567,998円 35,296,192円

(差額271,806円)

リフォームローンを利用する場合だと最初の10年間の支払額が厳しくなってしまいますが、利息分を含めた総支払額でみるとリフォームローンを利用した方が27万円安くなっていることが分かります。

中古住宅をフラット35で購入する場合には適合証明書が必要

中古住宅を、フラット35を利用して購入する場合には適合証明書を取得する必要があります。基準に満たない場合には改修が必要な場合もあるため注意が必要です。

なお、中古マンションを購入する場合には購入するマンションが「中古マンションらくらくフラット35」に登録されていれば適合証明書手続きを省略することができます。

「中古マンションらくらくフラット35」は登録手続き時に維持管理基準と、耐久性や工事監理体制の基準を確認した築20年以内のマンションです。

ただし、「中古マンションらくらくフラット35」のマンションでも状態によっては手続きが必要な場合もあるため不動産仲介業者や金融機関に確認が必要です。

「中古マンションらくらくフラット35」の中古マンションは、住宅金融支援機構の物件情報検索から探すこともできます。

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