住宅会社の裏事情「住宅会社はフラット35より銀行ローンを勧めたい」

      2016/09/14


住宅ローンにはフラット35と銀行ローンがありますが、ある理由により住宅会社はフラット35より銀行ローンで進めたいと考えています。その理由とはどんなものなのでしょうか?また、それでもフラット35を利用したい場合にはどうすれば良いのでしょうか?

フラット35は9割超融資の金利が高い

住宅ローンには大きく分けて住宅金融支援機構のフラット35と民間の銀行が取り扱う住宅ローンの2つがあります。フラット35と銀行の住宅ローンは、それぞれにメリットとデメリットがありますが、住宅会社としては実はフラット35をお勧めできない場合があります。
それは、フラット35は9割融資といって、土地建物の金額の9割まで融資できないタイプと、9割超融資できるタイプがあって、9割超タイプでは金利が高くなってしまうことが原因です。

みずほ 三井住友 MUFJ フラット35S
変動金利 0.625% 0.625% 0.625% 1~10年目 0.78%
10年固定金利 0.80% 0.90% 0.90% 11~35年目 1.08%

(2016年5月分)

9割融資を選んだ場合、お客様が用意いなければいけない資金は、土地建物代金の1割+諸費用です。諸費用は土地建物代金の1割~2割が相場ですから、合わせて2割~3割の自己資金を用意しなければならないことになります。例えば、3,000万円の住宅を購入する場合は600万円~800万円という計算になります。

現金を用意できない場合は、別の無担保ローンで借入することができますが、土地と建物を担保に取る住宅ローンと比べると無担保ローンは金利も高く設定されているため、支払額が大きくなってしまいます。

銀行ローンは諸経費まで融資が出る

一方銀行の住宅ローンであれば土地建物の10割融資を受けられることに加えて、諸費用まで融資を受けられるものもあります。場合によっては頭金なしで住宅を購入することも可能です。

フラット35は既存借入金のチェックが厳しい

また、フラット35は銀行ローンと比べて既存借入金のチェックが厳しいという特徴があります。例えば、日本では携帯を購入する時に機種代金を2年間に渡って支払いますよね。フラット35では携帯の分割払いについても既存借入金とみなされ、場合によっては融資前に完済しなければなりません。
携帯の場合、分割払いにした分は毎月の通話料金から割り引かれているのが通常なので、その分損をしてしまいます。

フラット35は住宅の完成から住宅ローンの決済まで1カ月程余計にかかる

住宅ローンは、建物が完成して、建物の登記を済ませてからでなければ融資を受けることができません。これは、フラット35も銀行のローンも同じなのですが、さらにフラット35の場合適合証明書という第三者機関のチェックを受けなければ融資を受けられないという決まりがあります。

建物の登記は、キッチンが入っていたり、壁紙が貼り終えていたりといった一定の基準を満たしていれば建物が完全に完成していなくても登記申請をすることができます。

しかし、フラット35の適合証明書は建物が全て完成していないと申請することができません。また、申請から証明書の発行まで少なくみても1週間程はかかります。
一般的に、フラット35の取り扱いをしている期間に適合証明書を提出してから1週間程度は間を開けないといけないため、最短でやっても建物の完成から2週間程、長い場合は1カ月程かかる場合があります。

フラット35の利用は現金が用意できるかがポイント

以上フラット35のデメリットを中心に見てきましたが、フラット35にはさまざまなメリットもあります。最終的にフラット35と銀行ローンどちらを利用するかは借主であるあなたの自己判断で決めると良いでしょう。

その判断のポイントとして考えておきたいのが、9割融資で進められるだけの自己資金、つまり土地建物代金の2割~3割を現金で用意できるかどうかがポイントです。
ただし、住宅会社によっては用意できる現金が2割に満たない場合でも9割融資を受けられるよう工夫してくれる場合もありますので、気になる場合は相談してみると良いでしょう。



 - 住宅会社から見た住宅ローンに対する本音