住宅ローン金利ってどうやって決まるの?長期金利と短期金利について

      2016/06/21

住宅ローン金利ってどうやって決まるの長期金利と短期金利について
住宅ローン金利がどのように決まるかご存知でしょうか?

住宅ローンの金利には変動金利などの短期金利と、フラット35などの長期金利があります。それぞれどのように決められ、どのような特徴があるのでしょうか。

住宅ローンの長期金利と短期金利

住宅ローンの金利タイプには借入から完済までずっと同じ金利が続く全期間固定金利と、最初の数年間だけ固定される固定期間選択型金利、半年に一度金利の見直しがされる変動金利の3つのタイプがあります。

この内、全期間固定金利や固定期間選択型金利を長期金利、変動金利を短期金利と呼びます。これらの金利はそれぞれ、どのようにして決められているのでしょうか?

住宅ローンの長期金利に影響を与える指数

住宅ローンの長期金利は日本国債の10年国債利回りに影響を受けて金利が決められます。10年国債利回りは日経新聞のマーケット欄にも掲載されている指標で、長期金利全般に影響を与えます。

10年国債利回りは、国債の購入時元本に対する利回りのことで、日本国債の購入価格が高くなればなるほど利回りは低くなります。

国債の購入時の元本が下がるという現象は、国債を買いたい人がたくさんいるという状況を指します。現在日本の10年国債利回りは非常に低くなっていますが、これは日本国債が安全資産としてみられ、人気が高い状況にあるからです。

しかし、現在日本は国債を発行することにより多くの借金をしています。今後も借金の額が膨らみ続ければ国に対する信用不安につながり、結果として国債価格が暴落する危険性もあります。

そうなると、10年国債利回りの上昇につながり、引いては長期金利の上昇につながることが考えられます。

住宅ローンの短期金利に影響を与える指数

住宅ローンの短期金利は、金融機関が優良企業向けに1年以内の短期で貸し出す金利である短期プライムレートに基づいて定められます。

例えば住宅ローンの変動金利は短期プライムレート+1%といった決められ方をされます。この場合短期プライムレートが2%の時は、変動金利は3%です。

日本においては、日本銀行が「無担保コール翌日物金利」と呼ばれる金利を、誘導水準を設けて調節しますが、短期プライムレートはこの「無担保コール翌日物金利」に連動します。

このため、住宅ローンの長期金利は市場の需要と供給により決定され、短期金利は日本銀行の政策でコントロールすることが可能とされています。

一般に、景気が良くなると金利は上がり、景気が悪くなると金利は下がります。

こうした景気の変動を受ける際には、市場の影響を受ける長期金利が先に変動し、後を追うように短期金利が変動します。

このため、住宅ローンにおいて金利が低い内に変動金利を利用しておき、金利が高くなったら固定金利に変えるという手法は、変動金利が上がった時には固定金利も上がっている可能性が高いです。

予想は不可能ですが、低金利の時代にはもっとも金利が低くなったタイミングで固定金利を組んでおき、金利上昇に備えるのが賢い選択です。

 

マイナス金利導入の影響

日本は2016年頭にマイナス金利を導入しました。

今回のマイナス金利導入で、民間銀行が日本銀行に預けるお金の一部にマイナス金利が適用され、民間銀行は日本銀行に預けたお金に対して利息を支払わなければならなくなりました。

結果として、民間銀行が今まで日本銀行に預けていたお金を安全資産の日本国債に預け替える動きがみられ、10年国債利回りの低下につながり、ついには10年国債利回りもマイナスとなりました。

国債利回りがマイナスということは、安全資産である国債を購入しても元本割れを起こしてしまう可能性が高いということですが、それでも日本国債は買われています。これには、日本銀行が国債を購入する動きがあるため、高値で日本銀行に転売して利益を得ることができるという狙いもあるようです。

2016年現在、長期金利は低下傾向を続けており、短期金利もそれを追うようにして低下しています。今後特別なことが起きない限りはこの傾向は続くでしょう。

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