住宅ローン審査の年収不足はフラット35の太陽光加算で解決できる?

      2016/09/14


住宅ローンには年収により借入額の上限が定められています。通常、他の条件が良くとも年収により定められた借入額の上限を超えなければ審査すらしてもらえません。しかし、多く借入したいけど年収が少し足りないという方もいらっしゃるでしょう。そういう時におすすめの方法が、フラット35の太陽光加算を利用する方法です。

住宅ローン審査の借入額は年収の5倍?6倍?

住宅ローン審査で借入できる金額っていくらくらいかご存知ですか?
年収の5倍だったり6倍だったりという噂を聞いたことがある方もいるかもしれません。しかし、実際には最近では住宅ローンの低金利化が進んで、年収の8倍や9倍借り入れすることも難しくはありません。
試しに、フラット35のホームページでは年収から借入額を計算することができるので試してみましょう。

「年収から借入額を計算」のページで年収を入力してみると、以下のような結果となりました。(2016年5月時点の金利=1.08%で計算)

・300万円→2,622万円(8.74倍)
・350万円→3,059万円(8.74倍)
・400万円→4,078万円(10.195倍)
年収の8倍~10倍まで借りられる計算です。

なお、民間の金融機関ではそれぞれ返済負担率と審査金利が設定されていますが、返済負担率と審査金利を知ることができれば自分で借入額の上限をはじきだすことができます。

住宅ローン基礎知識:住宅ローンの審査に利用される審査金利と返済負担率って?

年収400万円の壁がある?

上記の結果を見てもらえば分かるように、フラット35は年収400万円未満か、400万円以上かで借入額の上限が大きく変わります。年収400万円未満か、400万円以上かで返済負担率が異なるからです。

フラット35の返済負担率(2016年5月現在)

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%

試しに、年収390万円と年収400万円で借入額の条件を計算してみると以下のようになります。

・390万円→3,408万円
・400万円→4,059万円
年収10万円の差で借入可能額は600万円以上の差となりました。

フラット35太陽光加算を利用しよう

このように、住宅ローン審査は年収で借入額の上限が決定されます。去年は事情があり年収が少なくなってしまった、という方や、自営業で収入はたくさんあるけど経費として使っているから年収不足だ、といったように借入額の上限に悩まされることもあるでしょう。

そこで検討したいのが、フラット35の太陽光加算です。フラット35では太陽光発電システムの売電収入を年収に含めることができます。
太陽光発電システムの設置を太陽光発電システムのメーカーに依頼すると、売電収入シミュレーションを貰うことができます。その売電収入シミュレーションに0.7を掛けた収入か、フラット35が設定した売電収入の上限の内低い方を年収として加算できます。

フラット35の買電収入の上限は以下のようになっています。

3kw未満 ¥49,000
4kw未満 ¥77,000
5kw未満 ¥106,000
6kw未満 ¥137,000
7kw未満 ¥168,000
8lw未満 ¥199,000
9kw未満 ¥230,000
10kw未満 ¥262,000
11kw未満 ¥288,000

(2016年5月現在)

例えば、6.30kwの太陽光発電システムの売電収入のシミュレーション×0.7が168,000円よりも高ければ、168,000円を年収として加算することができます。

太陽光発電システムの売電収入を年収として加算する場合にもっとも効果が高い方法は、太陽光発電システムの売電収入を加算して年収400万円を超えるという方法です。年収370万円~390万円で、借入額が少なくて悩んでいるという方は利用を検討してみると良いでしょう。

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太陽光加算はスケジュールに注意

フラット35の太陽光による売電収入加算には問題点が1つあります。それは、太陽光発電システムを設置して、実際に稼働して、電力会社との契約書類が揃ってからでなければフラット35の融資が実行できないということです。

特に電力会社の書類がなかなか揃わずに、2~3カ月待たされたというケースも耳にします。
太陽光発電システムは、設置したからといって必ずしも収入に加算しなければならないという訳ではありません。(収入に加算しなければ申請する必要もありません。)入居を急いでいる方はどうするか慎重に選びましょう。


 

フラット35は年収が400万円以上かどうかで借入できる金額が大きく変わります。年収300万円台後半という方で多く借入する必要がある方は太陽光加算を利用することで借入可能額を大きく伸ばすことができます。

ただし、太陽光発電システムは最初の10年、もしくは20年間は固定価格で買い取るというものです。固定価格期間が終了した後の支払いも無理のないよう計画を組むようにしましょう。



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