フラット35の借り換え融資制度について解説

   

フラット35には、フラット35以外からフラット35への借り換えの他、フラット35からフラット35への借り換え制度が用意されていることをご存知でしょうか。

フラット35は低金利化が進んでおり、ほんの数年前の住宅ローンからの借り換えでも大きなメリットを生み出せる可能性があります。

フラット35は借り換えができる

フラット35は住宅金融支援機構がお金を出し、民間の金融機関が窓口となる住宅ローンです。

フラット35の金利は日本の10年国債利回りを参考にして決められます。
10年国債利回りは、アベノミクスによる金融緩和やマイナス金利の導入の影響を受け非常に低くなっており、結果としてフラット35の金利は変動金利や10年固定よりも低い金利で利用できる場合もあることから、借り換えを検討する人が多くなってきています。

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フラット35からフラット35への借り換えもできる

フラット35は、フラット35以外からフラット35への借り換え以外に、フラット35からフラット35への借り換えも可能となっています。
この1~2年でフラット35の金利は非常に低くなっており、例えば2016年5月の金利は1.08%ですが、3年前の2013年5月の金利は1.81%でした。その差は0.73%にもなります。
また、フラット35は借入期間15~20年と21~35年で金利の設定が異なっています。2016年5月は15~20年の金利が0.96%、21~35年の金利が1.08%となっています。
最初は借入期間35年で借りていたものの、もう少しで返済期間20年になりそう、という場合には借り換え時に返済期間を短くして20年以下の金利の適用を受けるといった形で借り換えを活用することもできます。

 

フラット35への借り換えにかかる費用

フラット35へ借り換えするには大きく以下のような費用がかかります。

抵当権の設定と抹消費用(登録免許税と司法書士報酬)

借り換え前の住宅ローンの抵当権を抹消して、新しく借り換えするフラット35のための抵当権を設定する必要があります。抵当権を設定する物件や司法書士によって異なりますが、20~30万円程あれば大丈夫でしょう。

フラット35借り換え融資をする際の融資手数料

フラット35の融資手数料は金融機関によって異なります。例えば2%の融資手数料であれば、2,000万円の借り換えで40万円支払う必要があります。フラット35を取り扱う優良住宅ローンでは融資手数料が0.66%で利用できるなど、融資手数料の安い窓口もあります。

物件検査手数料

フラット35の融資を受けるためにはフラット35の基準に適合していることを証明する適合証明書を発行してもらう必要があります。基準に満たない場合はリフォーム等検討する必要がありますが、検査だけであれば10万円程と考えておきましょう。

上記合計が80万円になります。また、上記以外にも印紙代や借り換え元の金融機関の解約手数料が必要です。

 

フラット35への借り換えシミュレーション

ここではフラット35への借り換えシミュレーションをしてみましょう。

2016年5月の金利は1.08%ですが、5年前の2011年5月の金利は2.63%でした。
5年前に借入期間35年、借入額2,300万円で借りたフラット35を、借入期間30年、残債2,000万円のフラット35への借り換えをする場合で考えてみると、2.63%の時の月々支払額が8.3万円なのに対して、1.08%だと6.5万円になります。

残り借入期間が30年なので、(8.3万円-6.5万円)×360で648万円もの節減になります。融資に必要な費用の80万円を考えたとしても、非常に大きなメリットだと言えるでしょう。

フラット35への借り換えを検討すべき目安

フラット35に借り換えする際に必要な費用は80万円程でした。
残り借入期間が30年であれば80万円÷360で2,200円程、25年であれば80万円÷300で2.700円程、20年であれば80万円÷240で3,300円程月々返済額が安くなればメリットがあることになります。
それぞれ、残り借入期間が30年の時に0.22%程度、25年の時に0.28%程度、20年の時に0.35%程度の金利差があれば良いという計算になります。現行の水準から言うとほぼ全ての場合でメリットが得られるといって良いでしょう。

残り借入期間 お得になる返済額差 お得になる金利差
30年 80万円÷360=約2,200円 0.22%程度
25年 80万円÷300=約2,700円 0.28%程度
20年 80万円÷240=約3,300円 0.33%程度

借り換えではフラット35Sは利用できない

フラット35には、最初の10年間や5年間、金利優遇を受けられるフラット35Sという商品があります(2016年現在の金利優遇幅は0.3%)が、フラット35の借り換えではこのフラット35Sを利用することができません。

以前の優遇では1.0%の優遇を受けられた時もあったため、優遇を受けていた方は優遇金利まで含めて検討する必要があります。

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