フラット35と銀行住宅ローンについて徹底比較!

      2016/08/03

住宅金融支援機構の住宅ローンとしてフラット35があります。フラット35は、借入時の金利が借入期間中ずっと同じの住宅ローンですが、銀行の住宅ローンとどのような点で異なり、どのようなメリットがあるのでしょうか?

フラット35とは

フラット35という住宅ローンについて聞いたことがあるでしょうか。
フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して資金を融資する住宅ローンでのことです。簡単に言うと、お金を出すのは住宅金融支援機構、手続きを行うのが民間の金融機関だと考えておけば良いでしょう。

フラット35は借入期間中ずっと同じ金利

フラット35は融資時の借入金利が借入期間中ずっと続く、全期間固定金利の住宅ローンです。変動金利や固定金利選択型といった借入期間中に金利が変動する可能性のある住宅ローンと比べると、「現在金利が低く」、「今後金利が下落する可能性が低い」場合にメリットのある金利タイプです。

フラット35は金利が高く設定されている?

フラット35は借入期間中ずっと同じ金利で借り入れできる代わりに、他の、変動金利や固定金利選択型の金利タイプより金利が高く設定されています。

みずほ 三井住友 MUFJ フラット35S
変動金利 0.625% 0.625% 0.625% 1~10年目 0.78%
10年固定金利 0.80% 0.90% 0.90% 11~35年目 1.08%

(2016年5月分)(フラット35には一定の条件を満たすことで、最初の10年間-0.3%の優遇を受けられるフラット35Sという制度があります。)

フラット35は団体信用生命保険の加入に別途費用がかかる

団体信用生命保険とは、住宅ローン借入中に債務者が死亡した時に、その住宅ローンの残債が0になる保険のことで、通常民間の金融機関の住宅ローンでは加入が必須となっており、その保険料も民間の金融機関負担となっています。

しかし、フラット35では団体信用生命保険が任意加入であり、加入する場合は毎年の残高1,000万円に対して35,800円の保険料を支払う必要があります。

フラット35は事務手数料を支払う必要がある

フラット35は、住宅金融支援機構のお金を借りるために、民間の金融機関の窓口で手続きを行います。民間の金融機関としては金利収入を得ることができないため、変わりに事務手数料を受け取ることになります。

事務手数料の手数料率は金融機関によって異なりますが、例えば手数料率が1.5%であった場合、借入額1,000万円に付き15万円の事務手数料を、借入時に支払う必要があります。

フラット35は保証料がかからない。

通常民間の金融機関では、保証料を支払う必要があります。保証料の支払いには融資時に一括して支払う一括支払い型と、金利に上乗せされる金利上乗せ型があります。

みずほ 三井住友 MUFJ
一括払い型 借入期間35年
1,000万円につき
206,110 円
~721,470 円
借入期間35年
100万円につき20,620円
~82,437円
借入期間35年
1,000万円につき191,370円
金利上乗せ型 金利+0.2% 金利+0.2% 金利+0.2%

一方、フラット35は保証料を支払う必要がありません。

フラット35と民間の金融機関の比較

フラット35と民間の金融機関の住宅ローンとを比較すると以下の通りです。

民間の金融機関 フラット35
金利 0.625%~0.90% 0.78%~1.08%
団体信用
生命保険
無料 1,000万円に付き35,800円
事務手数料 32,400~54,000円 1,000万円に付き150,000円
保証料 1,000万円に付き
206,110~824,370円
無料
3,000万円借入時
初期費用(35年)
(全て安い方で計算)
715,530円 557,400円
3,000万円借入時
総支払額(35年)
3,412万円 3,574万円

総支払額は民間の金融機関の方が安いという結果となりましたが、民間の金融機関は金利が変動する可能性がある点に注意が必要です。

フラット35はマイナス金利時代にマッチする?

この4~5年、住宅ローンの金利は「今が底」と言われ続けてきました。しかし、いつまで経っても底を打つ気配はなく、アベノミクスの異次元の金融緩和により金利は下落、また、2016年に入り日本銀行のマイナス金利導入により過去最低をさらに更新しました。

今後金利がどうなるのかは、全く予測がつきません。ただ、現在の金利は過去からしたら考えられない程の低金利です。

フラット35は、「現在が低金利」で「今後金利が下落する可能性が低い」場合にお得な金利タイプです。後者は分かりませんが、前者は間違くなく該当すると言えるでしょう。

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